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災后住房重建七道題

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-22 21:00:22 [收藏]

    汶川地震的悲傷雖然還未撫平，為了生者更好的繼續生活，重建家園的工作已經全面展開。

    　　日前，國務院頒布《汶川地震災后恢復重建條例》，為災后恢復重建工作提供了重要法制保障。住房重建是災后重建的重中之重，汶川的住房重建，既有唐山大地震等國內外災后重建的經驗可循，在新的時代背景下，又面臨不少新的問題，需要未雨綢繆。

    　　１.規劃如何以人為本？

    　　■安全第一，綜合考慮其他災害
    ■重新評估生態環境

    　　美麗的城市變成了廢墟，要建設“震不垮的家園”，一份以人為本的規劃至關重要。據悉，由住房和城鄉建設部以及中國城市規劃設計研究院組建的數十人的工作組，已經趕赴四川災區幫助當地編制災后重建規劃，重建規劃的總體方案和所有專項規劃將在3個月內完成。

    　　專家普遍認為，安全性應該排在重建規劃第一位。住房和城鄉建設部科技委員會委員方鴻琪提出，重建規劃要對重建場地的安全性進行認真評估和審查。政府應組織高水平的專業隊伍、專門研究人員，通過詳細的震災調查，對每一個重建場地進行危險性區劃與安全性評估。兩院院士、國際建筑師協會理事周干峙指出，關于重建規劃選址問題，規劃工作者要與地質、地震專業人士密切合作，確定城鎮是搬遷還是原址重建，搬遷范圍有多大以及遷往哪里。

    　　住房和城鄉建設部政策研究中心研究員翟寶輝認為，針對這一地區降雨量大等氣候條件，要充分考慮其他災害的頻度和危害。中國城市規劃學會副理事長鄒德慈則提醒，地震災區是一個生態環境非常脆弱的地區，在做重建規劃以前，要對這里的生態環境重新評估，在評估的基礎上再考慮永久重建的方案。要堅持以人為本、安全第一的原則，在情況沒有完全搞清楚之前，不應貿然地做長遠或永久性的規劃。

    　　２房貸損失誰來承擔？

    　　■非常時期出臺“非常政策”
    ■在房貸險中附加地震保險

    　　地震中的幸存者，承受著房屋倒塌、一夜之間幾乎傾家蕩產的痛苦，是否還要繼續背負房貸的沉重包袱？

    　　法律界人士認為，如果純粹從法理上推，抵押品的滅失并不導致債務人和債權人之間關系的終結，即使房子倒塌了，房貸還是要還。

    　　5月23日，銀監會發出緊急通知，要求各大銀行對借款人因地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或以保險賠償后仍不能償還的債務，應該認定為呆賬并及時予以核銷。背著房貸的受災群眾終于暫時舒了一口氣。但這只是非常時期的非常政策，以后再遇上類似災難，不可能每次都寄希望于這種“非常政策”。

    　　地震保險再度被人提及。在一些地震多發國家，買房的時候都要強制購買地震保險。中國城市規劃學會秘書長石楠認為，經過這次災害，房地產業、銀行業和保險業應該重新思考地震保險的重要性。尤其在地震多發地區，應該在房貸險中附加甚至強制附加地震險。“關鍵是要制定消費者容易接受的價格和機制，并借著汶川地震災后重建的時候，出臺相應的政策。”

    　　３兩種房“搶地”怎么辦？

    　　■過渡房選擇廢棄土地、空曠地帶
    ■統籌建設進度，建一批搬一批

    　　目前正在緊鑼密鼓建設的首批100萬套過渡安置房，將是受災群眾3―5年內的家，部分群眾已經搬進這個暫時的家，過上了相對安穩的生活。

    　　過渡安置房主要建在一些地勢平坦，受余震影響小，可以相對集中建設的地方。如果選擇原地重建，這些地區也將是建設永久性住房的較好選擇。而且過渡安置房都是平房，占地面積大，當永久性住房開建的時候，選址的沖突在所難免，過渡房里的群眾很可能又得騰挪一次。

    　　怎樣避免這種沖突？石楠認為，在規劃選址時，過渡安置房選址在保證安全的基礎上，應該盡量占用一些廢棄土地和空曠地帶，把將來可能用于集中建設的土地保留下來。建設永久性住房時就能避開這些地方，減少沖突。

    　　翟寶輝說，當前，重建進度幾乎齊頭并進。“但從整體規劃的角度看，這種齊頭并進到后期也許會出現爭奪空間和資源，不利于重建工作的推進。”他建議，重建工作應進行統籌規劃、分階段安排，如有條件的地方永久性住房應該提前開建，建設一批，搬遷一批，這樣就能把過渡安置房所占土地騰出來，供后續的永久性住房建設使用。

    　　４該不該引入開發商？

    　　■鼓勵引入市場機制
    ■將開發行為納入統一規劃與監管

    　　災后重建，市場因素必不可少，《條例》也明確鼓勵在災后重建中引入市場機制。面對覆蓋范圍廣、規模龐大的住房重建工作，引入房地產開發商這一“市場因素”參與重建，似乎天經地義。有不少開發商表示愿意參與災后重建，部分企業甚至已經行動起來。

    　　但中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對此表示擔心，他認為，開發商的參與增加了房屋建設的中間環節，會推高建房的成本，使災后重建變成一場開發商逐利的競賽。政府可以無償劃撥土地，規定容積率，然后通過招標方式直接引入建筑材料供應商以及建筑企業進行建設，繞過開發商這一“中間人”。

    　　石楠則認為，災后住房重建規模大，專業性、技術性很強，不應該也不可能排除開發商。“術業有專攻”，從規劃、設計、建設，到后期物業管理，開發商具有整套成熟的經驗。引入開發商，既能通過規模生產有效控制成本、加快重建進程，又能為災區的中小城市帶來許多成熟的技術手段和經驗。

    　　在社會主義市場經濟已經基本建成的今天，如此大規模的重建沒有開發商參與是不可想象的。為了確保重建資金的有效使用，確保災區群眾的利益，應當將開發行為納入政府的統一規劃和嚴格監管之中。

    　　５抗震“盲點”咋消除？

    　　■送圖下鄉，組織專家指導
    ■對加固住房給予財政補貼和貸款貼息

    　　翟寶輝建議，此前相關部門一直進行的“送圖下鄉”活動應該堅持下去并加大力度。組織一批設計單位對農村房屋的情況進行研究，設計出一批既可以抗震、又適合汶川地區建材情況的圖紙，免費送到農民手中。同時組織有經驗的專家深入農村地區進行指導。

    　　有了圖紙和技術指導還不夠，農村地區蓋房子，對造價十分敏感。為了節省成本，經常會把一些為了抗震需要強化的固件取消。對此，石楠建議，在地震多發地帶的農村，政府可以采取補貼或貼息貸款的方式，幫助農民對自建房進行加固。

    　　６.新建房如何體現產權？

    　　■參考保障性住房模式
    ■將原有產權“折現”

    　　圍繞新建住房產權問題，記者采訪了多位專家，每個人都直言這個問題“很復雜”，應該出臺針對性政策。

    　　北京師范大學房地產經濟研究中心主任董藩認為，決策部門可以參照現行的保障性住房模式，將住房統一建設統一分配與商品化相結合。如參考廉租房、經濟適用房的模式，政府對住房建設無償劃撥土地，同時輔以資金補助，限定套型和面積。房子蓋好后，讓最困難的家庭免費或以較低租金租住，讓有一定經濟實力的家庭以較低價格購買經濟適用房或限價房，并享有有限產權甚至完全產權。住房的整體售價要讓百姓能夠承擔。

    　　原有產權能不能“折現”？南京農業大學公共管理系教授吳群提出，有關部門可以針對災區原有房屋可能存在的租賃、保險、抵押等，對不動產的價值損失進行評估，在災后重建時充分考慮原有產權。針對沒有滅失的土地使用權，國家可以提前收回土地，而對剩余使用年限的土地使用權進行補償或在原址重建，彌補或減少房主的損失。假如產權置換到另一個地區，具體的補償應該考慮一攬子問題，設計一個國家、銀行、個人共同承擔的方案。

    　　７.抗震與經濟如何平衡？

    　　■科學評估基礎上提高抗震性
    ■有的房子還能用，不應浪費

    　　汶川地震，使得平時被人忽視的房屋抗震能力受到空前關注。

    　　翟寶輝告訴記者，城市規劃體系和建筑設計規范，從來就不缺少防范自然災害的條文。但到底防到什么程度，往往是依據對歷史災害情況的分析確定的。“要保證安全性，但又不能盲目提高設防標準導致經濟上浪費，這是由我國的國情決定的。”翟寶輝說，“但要在抗震性和經濟性之間找出平衡點很難。”

    　　汶川災后重建的相關規劃中已經提出，要加強新建房屋的抗震性能，尤其提高學校、醫院等公共場所的抗震標準。“是不是所有房屋都需要提高標準，提高到什么程度，成本如何控制，還需要有關部門進行科學的評估。”翟寶輝說。

    　　對浪費的擔憂并非空穴來風，重建剛開始，一些“不經濟”的現象就出現。據相關人員介紹，災區有不少房屋其實并沒有受到毀滅性破壞，經過修復完全可以使用。但現在許多這樣的房子都被連同周邊受損較重的房屋一起夷為平地，造成浪費，應當引起注意。

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